Vai trò của Ban quản trị chung cư: Quyền hạn và trách nhiệm theo quy định pháp luật mới

 

Mở bài: Vì sao Ban quản trị chung cư là “trung tâm quyền lực” nhưng cũng là nguồn tranh chấp lớn nhất?

Trong các tranh chấp chung cư mà tôi từng tham gia giải quyết suốt hơn 15 năm hành nghề, có một điểm chung rất rõ: đa số mâu thuẫn không bắt đầu từ chủ đầu tư, mà bùng phát từ Ban quản trị chung cư. Tranh chấp quỹ bảo trì 2%, tranh chấp hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, thậm chí xung đột nội bộ cư dân – tất cả đều ít nhiều xoay quanh vai trò và cách vận hành của Ban quản trị.

Về mặt pháp lý, Ban quản trị không phải là “tổ dân phố tự phát”, cũng không phải “cánh tay nối dài của chủ đầu tư”. Đây là một chủ thể quản lý được pháp luật ghi nhận, có quyền hạn rõ ràng, trách nhiệm cụ thể và chịu sự giám sát của cư dân cũng như cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều chung cư đang vận hành Ban quản trị sai luật, thiếu hiểu biết pháp lý, dẫn đến hậu quả là tranh chấp kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ và đời sống cư dân.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng – đủ – thực tế về vai trò của Ban quản trị chung cư theo Luật Nhà ở 2023 và các quy định mới liên quan trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (hiệu lực từ 2025), kèm theo những kinh nghiệm xử lý hồ sơ, bầu Ban quản trị và làm việc với UBND mà tôi đã trực tiếp trải qua.

Ban quản trị chung cư là gì? Hiểu đúng để tránh “nhầm quyền”

Khái niệm Ban quản trị chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Theo Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho các chủ sở hữu căn hộ, được hội nghị nhà chung cư bầu ra để:

  • Quản lý, sử dụng phần sở hữu chung

  • Đại diện cư dân ký kết, giám sát hợp đồng quản lý vận hành

  • Quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung

  • Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân

Nói một cách dễ hiểu, Ban quản trị giống như “ban điều hành” của một doanh nghiệp, còn cư dân là “cổ đông”. Ban quản trị không được tự ý quyết định theo cảm tính, mà phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và nghị quyết hội nghị nhà chung cư.

Ban quản trị khác gì Ban quản lý?

Đây là điểm rất nhiều cư dân và thậm chí thành viên Ban quản trị hiểu sai.

  • Ban quản trị: Do cư dân bầu, có tư cách pháp lý đại diện

  • Ban quản lý: Đơn vị dịch vụ (có thể là công ty bên ngoài) do Ban quản trị thuê

Trên thực tế, tôi từng xử lý một hồ sơ khiếu nại mà cư dân nhầm lẫn, gửi đơn kiện… Ban quản lý, trong khi người chịu trách nhiệm pháp lý lại là Ban quản trị. Đơn bị trả về chỉ vì sai chủ thể.

Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động của Ban quản trị chung cư

Quy định trong Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi và bổ sung nhiều nội dung quan trọng liên quan đến Ban quản trị, trong đó nhấn mạnh:

  • Ban quản trị phải được thành lập theo đúng trình tự pháp luật

  • Hoạt động theo quy chế được hội nghị nhà chung cư thông qua

  • Có trách nhiệm công khai tài chính, đặc biệt là quỹ bảo trì

  • Chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu gây thiệt hại cho cư dân

Điểm mới đáng chú ý là trách nhiệm cá nhân của thành viên Ban quản trị được làm rõ hơn, thay vì “trách nhiệm tập thể mơ hồ” như trước đây.

Liên hệ với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (hiệu lực 2025)

Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung các quy định liên quan đến:

  • Trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư cho Ban quản trị

  • Nghĩa vụ minh bạch thông tin vận hành nhà chung cư

  • Cơ chế xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng phần sở hữu chung

Từ năm 2025 trở đi, các Ban quản trị hoạt động thiếu minh bạch sẽ dễ bị xử lý hơn, đặc biệt trong các vụ việc liên quan đến dòng tiền.

Quyền hạn của Ban quản trị chung cư theo pháp luật

Quyền quản lý và sử dụng phần sở hữu chung

Phần sở hữu chung bao gồm hành lang, thang máy, mái, hầm xe, hệ thống kỹ thuật… Ban quản trị có quyền:

  • Quyết định phương án sử dụng phần sở hữu chung

  • Tổ chức bảo trì, sửa chữa

  • Ngăn chặn hành vi chiếm dụng trái phép

Tuy nhiên, quyền này không phải quyền tuyệt đối. Mọi quyết định lớn đều phải thông qua hội nghị nhà chung cư. Tôi từng chứng kiến một Ban quản trị tự ý cho thuê mái chung cư đặt trạm viễn thông, và toàn bộ hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Quyền quản lý quỹ bảo trì 2%

Quỹ bảo trì luôn là “điểm nóng” tranh chấp. Theo luật:

  • Quỹ bảo trì thuộc sở hữu chung của cư dân

  • Ban quản trị chỉ là đơn vị quản lý, không phải chủ sở hữu

  • Mọi khoản chi phải đúng mục đích và được công khai

Trong thực tế làm việc với UBND quận, tôi nhận thấy hồ sơ liên quan quỹ bảo trì rất dễ bị kiểm tra, chỉ cần thiếu minh bạch là bị yêu cầu giải trình ngay.

Trách nhiệm pháp lý của Ban quản trị: Không chỉ là “làm cho có”

Trách nhiệm tài chính và minh bạch

Ban quản trị có nghĩa vụ:

  • Mở tài khoản riêng cho quỹ bảo trì

  • Công khai thu – chi định kỳ

  • Lưu trữ chứng từ đầy đủ

Một lỗi rất phổ biến khiến hồ sơ bị “tuýt còi” là không tách bạch tài khoản quỹ bảo trì và tài khoản hoạt động thường xuyên.

Trách nhiệm trước cư dân và pháp luật

Nếu Ban quản trị:

  • Chi sai mục đích

  • Không công khai tài chính

  • Gây thiệt hại cho cư dân

thì thành viên Ban quản trị có thể phải chịu trách nhiệm cá nhân, kể cả trách nhiệm dân sự.

Bảng so sánh: Quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư

Nội dungQuyền hạnTrách nhiệm
Quỹ bảo trìQuản lý, sử dụngMinh bạch, đúng mục đích
Phần sở hữu chungTổ chức quản lýKhông chiếm dụng, cho thuê trái phép
Hợp đồng quản lýKý kết, giám sátĐảm bảo lợi ích cư dân
Đại diện pháp lýLàm việc với cơ quan nhà nướcTuân thủ đúng thẩm quyền

Kinh nghiệm thực tế khi làm thủ tục công nhận Ban quản trị

Tôi từng trực tiếp hỗ trợ nhiều Ban quản trị làm hồ sơ gửi UBND quận để được công nhận. Một số mẹo thực tế:

  • Chuẩn bị biên bản hội nghị thật chi tiết

  • Danh sách cư dân tham dự phải đủ tỷ lệ hợp lệ

  • Nghị quyết phải ghi rõ từng nội dung biểu quyết

  • Hồ sơ nên nộp trực tiếp, không gửi qua trung gian

Rất nhiều hồ sơ bị trả về chỉ vì thiếu chữ ký hoặc ghi sai tư cách chủ sở hữu.

Những lỗi phổ biến khiến Ban quản trị “vướng rắc rối pháp lý”

  • Thành lập không đúng quy trình

  • Hoạt động vượt thẩm quyền

  • Thiếu công khai tài chính

  • Nhầm lẫn vai trò Ban quản trị – Ban quản lý

Đây đều là những lỗi tôi gặp đi gặp lại trong suốt quá trình hành nghề.

FAQ – Những câu hỏi thực tế cư dân hay hỏi về Ban quản trị chung cư

Ban quản trị có bắt buộc phải thành lập không?

Thành viên Ban quản trị có được hưởng thù lao không?

Cư dân có quyền bãi nhiệm Ban quản trị không?

Ban quản trị có được ký hợp đồng cho thuê phần sở hữu chung không?

Khi Ban quản trị sai phạm, cư dân khiếu nại ở đâu?

(Tôi sẽ phân tích chi tiết từng câu hỏi ở phần tiếp theo.)

Ban quản trị saigon mia cũng đang rất quan tâm tới tình trang sổ hồng cho căn hộ bạn hãy cùng xem pháp lý căn hộ saigon mia.

Nhận xét

Đăng nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

Tình trạng pháp lý Saigon Mia năm 2025: Đã có sổ hồng chưa và quy trình nhận sổ thế nào?

  Mở bài: Vì sao “sổ hồng” là yếu tố sống còn khi giao dịch căn hộ chung cư? Trong suốt hơn 15 năm làm luật sư chuyên về bất động sản, tôi nhận thấy một thực tế rất rõ: cùng một căn hộ, giá có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng chỉ vì khác nhau ở tình trạng sổ hồng . Với người mua để ở, sổ hồng là sự bảo đảm quyền sở hữu. Với nhà đầu tư, đó là điều kiện tiên quyết để mua bán – thế chấp – chuyển nhượng – khai thác giá trị tài sản . Saigon Mia là một trong những dự án có lượng giao dịch lớn tại khu Trung Sơn – Quận 7 giáp Bình Chánh. Tuy nhiên, câu hỏi tôi nhận được nhiều nhất từ khách hàng trong năm 2024–2025 vẫn là: “Căn hộ Saigon Mia đã có sổ hồng chưa? Nếu chưa thì bao giờ có, và thủ tục nhận sổ như thế nào?” Bài viết này sẽ giúp bạn: Nắm rõ tình trạng pháp lý thực tế của Saigon Mia năm 2025 Hiểu đúng quy định mới theo Luật Nhà ở 2023 & Luật Kinh doanh BĐS 2023 Biết quy trình, hồ sơ, chi phí để nhận sổ hồng Tránh những lỗi phổ biến khiến hồ sơ bị trả về h...
Đọc thêm

Bài toán kinh tế khi chọn thuê nhà phố làm văn phòng tại Trung Sơn

  Góc nhìn của một “thổ địa” sống hơn 10 năm, đồng thời là người làm SEO & tư vấn mặt bằng cho doanh nghiệp Tôi chuyển về khu Trung Sơn từ những năm đầu Dự án Saigon Mia còn đang quây tôn. Mỗi sáng, tôi quen với việc đi bộ dọc bờ Sông Ông Lớn , gió sông thổi mang theo mùi nước lợ rất đặc trưng, không gắt như kênh nội đô mà cũng không “mặn” như vùng Nhà Bè. Từ trải nghiệm sống đó, tôi chứng kiến rất nhiều doanh nghiệp rời Quận 1 để về Trung Sơn mở văn phòng, showroom, công ty dịch vụ. Bài viết này không nói theo kiểu quảng cáo. Tôi phân tích thuần bài toán kinh tế : chi phí – hiệu quả – trải nghiệm vận hành, so sánh thuê nhà phố làm văn phòng tại Trung Sơn với Quận 1 , dưới góc nhìn của người đã sống, đã chứng kiến và từng tư vấn cho không ít doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tổng quan vị trí: Trung Sơn đang đứng ở đâu trong “bản đồ văn phòng TP.HCM”? Trung Sơn – bán đảo đặc biệt giữa Quận 1, Quận 7 và Quận 8 Nếu đứng trên Cầu Him Lam nhìn xuống vào buổi tối, bạn sẽ thấy Trun...
Đọc thêm